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715深圳住宅调控新政,商业类型物业成为下一个增长比高风口!

11179 2020-07-17 收录于话题

715深圳住宅调控新政,商业类型物业成为下一个增长比高风口!


7月15日上午,深圳市住房和建设局等8个部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从调整商品住房限购年限、实施差别化住房信贷措施等多个方面进行了调控。总体来看,调控政策趋于收紧。


     下面是精简的部分内容:


1、入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保

2、夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数

3、首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%,非普通住宅80%

4、转让增值税从2年免变5年才免

5、豪宅线加了个总价750万的限制

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的




    综合来看,这次深圳调控力度非常大,限购、限贷、税收、普宅标准调整等能用的手段,全部都用上了,这会让深圳住宅市场急剧降温,把购买力推向其它领域,这也是资本的特点,哪里有水池向哪里涌动,涌动的地方,和市场政策丝丝挂钩。


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      新冠疫情重创中国经济,央行启动宽松政策。2020年7月11日,央行公布的数据显示,上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。中国商业银行的资本充足率非常高。但对于银行的利润指标,要求也非常严格,贷款出口不仅要“量”,同时也要“质”。实体经济低迷,所以对于银行,压力也是相当大的。


     7月16日,二季度宏观经济数据出炉,GDP增速由负转正至3.2%,超出市场预期,主要经济指标持续好转,6月工业增加值增速继续回升至4.8%,增长比高、消费、进出口均有回暖。

    在不少业内人士看来,随着国内疫情防控形势持续向好,复工复产的加快推进,二季度经济呈恢复性增长和稳步复苏态势,经济展现出较强的韧性和恢复能力。不过,考虑到未来国际环境仍面临较大的不确定因素、复苏斜率或存在放缓等,三季度经济形势仍面临较大压力。


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     所以,在整个大环境下,“固定资产贷款”是银行默认最安全的贷款出口,深圳在整体宏观经济环境下也一样,大量的资金及贷款需要找到有质量的出口。


  “固定资产贷款”是银行放贷最能体现“质”与“量”的途径。深圳此轮住宅新政调控,购买力可能会转移,可能会外溢,可能会轮动,资金会寻找一切保值增值的机会,这是资金的本能。流向深圳住宅的替代类型物业,是最大可能出现的结果,这种替代型物业就是深圳公寓、商铺、写字楼。


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深圳作为中国城市资本活力最活跃的城市,热钱涌动,急需寻求机会 


全球央行开启“大放水”模式,降息、增加流动性等诸多措施不断推出,美联储更再度开启量化宽松模式,货币供应大幅度增加,资产被热钱追捧而升值,现金的购买力越来越弱,对抗全球大放水的最佳选择就是买入优质资产


中国疫情得以控制,经济得以复苏,全球避险资金重仓中国资产。而更为突出的是,全国避险资金在重仓深圳物业,4月份开始的住宅房价暴涨过热,就是最明显的现象。随着住宅的有效抑制,所有增长比高眼光也将聚焦到能替代深圳住宅的产品,那便是深圳商业物业。


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新政以后,首先抑制的一定是过热的深圳二手房交易市场,深圳新房市场能够有实际名额买房的人数也会大幅下降,或许市场成交不会出现立刻断崖式下跌,但政策的收紧会让购房者重新进入观望状态。而且,以1000万的房产举例,一下子增加三四十万的交易成本会使得成交放缓;超过豪宅线且总价高的区域会最先受到冲击,因此,如果没有其他重大利好出台,最先冷静的或许也会从南山和宝中开始,逐渐波导到其他区域。


所以,受的冲击的,应该是顶豪市场,那么作为最高端的顶豪市场,其实收益率和写字楼差不多,所以,资金可以流向哪里,我们就有了答案。


住宅市场遭到调控,本想购买深圳房产突然没有名额,本想再增长比高多套住宅,突然首付必须增加,这些大量资金急需寻找新的增长比高渠道,正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一,也就是说,虽然住宅没有了市场,但是商业地产把盘子给接到了。


公寓将成为利好的首当对象


     公寓最大的优点是“不限购、不限贷”,对于“无名额刚需、二套房买家”来说,增长比高深圳公寓无疑是一条出路。目前深圳公寓的贷款优越性已明显凸显,公寓首付仅50%,俨然优于二套普通类住宅首付70%,非普通类住宅首付80%的条件,在贷款条件下,公寓对征信及银行放款条件也更为灵活宽松。而且公寓普遍“面积小、总价低”,势必会成为715新政后“刚需无名额,增长比高客、避险资金”最理想的选择


     深圳公寓作为“不限贷不限购”的优质资产,面对的是全国增长比高者。从前段时间深圳公寓的成交上看,外地客户购买公寓占比相当之大,特别是大宗交易,几乎以外地客户资金为主。可想而知,外地客户的重仓持有,加上新政后住宅增长比高客的增长比高转移,深圳公寓产品必将成为最具吸引的优质稀缺资产,产生新一轮火爆市场,这真是公寓的福音,其实最大的特点就是门槛低和不限贷。


优质商铺、写字楼物业会受增长比高者青睐


增长比高投机性需求扎堆时,深圳商业地产的增长比高者却一直非常理性、冷静,部分区域出现了明显商住倒挂的情况,深圳商业地产已经形成价值洼地。如深圳龙华部分综合体项目,住宅价格在10万+,而住宅底商也在6-8万之间,写字楼更低,5万左右。但在增长比高回报率上,后两者的升值空间、增长比高收益确优于住宅。


因此,当住宅市场遭遇调控,原有的优惠政策纷纷取消,部分增长比高住宅的门槛随着加大,增长比高者必然会重新考虑增长比高方向,执行同样贷款条件但存在价值洼地的商铺、写字楼就势必会吸引部分增长比高。


我们从市场上再看,抗风险能力较强的头部企业,尤其是互联网科技巨头,迎来了新的增长机遇,企业的业务增长支持强劲的扩张和搬迁需求,大面积租赁交易较去年有所上升。值得一提的是,来自新经济总部企业的整合需求也成为当下市场的一个亮点。此外,金融机构对甲级办公楼的需求仍较稳健。 


过去几年来,深圳商铺和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,也不会受到政策限制和打压。商铺和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。这次深圳住宅调控,住宅类地产过快增长进行有效抑制后,增长比高者增长比高将会回归理性,不再盲目追求增长比高住宅的增值,而更为看重稳定增长比高回报收益的商业资产。



从增长比高的趋利性来看,“深圳商业物业”会优于选择“临深片区住宅”


      深圳住宅的节节攀高,使深圳住宅增长比高者失去了理性与冷静。资产增长比高回报率是衡量资产价值的最重要属性。而在过热的房地产市场中,增长比高者过于单一地盲目追求资产增值(即房产涨价),忽略了长期的增长比高回报率(出租回报),新政后增长比高者的增长比高心态会回归理性。 


      深圳住宅调控后,目前增长比高热点呈现两种声音,一种是“深圳商业物业”,而另一种是“临深住宅”。但从增长比高的趋利性来看,“深圳商业物业”的持有一定大大优于“临深住宅”。目前临深片区300万总价月租金在5000元左右,出租率也非常低。而在深圳300万总价商铺或写字楼,确能实现8000-10000元,优势一目了然


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适逢40年大礼包,深圳增长比高需求迫切寻找机会


 如今,深圳还被赋予了建设“先行示范区”的使命。毫无疑问,一个“前无古人,后无来者”的发展新契机正在到来,而这也意味着深圳将肩负更重要的发展职责。


从更高层面来看,粤港澳大湾区城市间的超强协作能力将大湾区造就成为真正意义的世界级超级城市群。长远来看,几乎所有地产板块均将受益于大湾区的持续稳步发展。。


 确逢40周年前的微妙之际,715住宅新政调控,全国房价上涨总龙头被摁住,这其实也是向全国人宣布了中央的决心和意志,深圳住宅投机美梦破灭。但深圳增长比高需求迫切需要寻找机会,下一个风口在哪里,大家应该都清楚了吧。


资本,永远都是逐利的。



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