过去30年，8次调整发展规划，房价大起大落了三次，终于在2018年4月13号，30周年的时候，海南收到了一份大礼：海南全岛建设自由贸易试验区。

炒房客兴奋的热潮还没有过，但随之而来的就是4月22日，海南政府出台了史上最严限购政策，让整个房市陷入了另一种局面。

政策规定：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海南这次限购，史无前例，一票难求，以前有房的人，赚大发了！

而在海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需要提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

数据显示：2018年，海南的商品住宅成交同比下降50%，政府也几乎没有卖出去一块纯新的住宅地。这一切都在表明，为了自贸区的建设以及更好的保护生态环境，海南以后会越来越严格。

1、生态保护是海南发展的重中之重

5月12日，共中央办公厅、国务院办公厅下发《国家生态文明试验区（海南）实施方案》。

最近几个月，环保督察组紧盯海南生态，“痛批”海南个别破坏生态的几大项目后，上至官方，下至百姓都决心整顿。海南更是出台了一系列环境保护政策，发展中稳生态。

在各界的监督下，海南省召开六届省政府第98次常务会议上通过了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》，要求严控建设用地总量；优化国土开发空间格局，严控商品住宅用地供应；强化计划调控，对工地率低于60%的市县暂停安排新增建设用地指标；规范土地市场管理，严格执行土地统一交易制度，未达到净地出让的土地不得交易；禁止土地用途变更、禁止商品住宅项目提高容积率。

总结来看，其实这段话也就两个重点，优化房地产业，保护生态环境。然而，越是供应紧张，就越是珍贵。没有规矩不成方圆，优化后的房地产业，更焕发出不一样的生命力。无论从哪个角度看，房地产都将走向更俱进、更规范的道路。

2、关于“两个暂停”的走向

在房地产方面，海南的调控也显现了比较“奇怪”的一面。为了保护海南生态和去库存，海南出台了一系列政策。

"2016年2月23日，海南省政府发布《关于加强房地产市场调控的通知》，标志着海南房地产业这次“两个暂停”的正式开始。对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县。暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批。

2016年7月9日，海南以省政府办公厅的名义，发布了《海南省人民政府办公厅关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知》。主要是为了对“两个暂停”的内容、操作程序、已供应商品住宅用地的管理做出进一步的明确和规范。

2016年12月7日，《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》发布，加大了“两个暂停”的范围，提出将海南中部的五指山、保亭、白沙、琼中4个市县列入。

2017年9月28日，省政府出台《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，继续推动我省房地产业优布局、调结构、提品质、去库存，促进房地产业平稳健康发展。

表示目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。"

通过这一系列的文件，我们可以发现，不论是之前的去库存，还是现在的收紧政策，始终贯穿《两个暂停》并不断深化。

一边控制新增房源数量，一边鼓励购买新房，从而达到库存总量下降的目的。

一般而言，调控措施在库存回归合理的时候就应该取消了。毕竟海南首先是个以“开放”为特色的省市，库存合理以后就该谋发展，提经济了。但海南没有，《两个暂停》政策始终没有取消。不仅没有取消，还不断深化，不断发展，不断完善。到了后面，海南大部分市县的生态考核比GDP考核还严格。

因为，得天独厚的生态环境才是海南的最大“法宝”。

两个暂停深化到现在的结果就是，海南“库存合理”，库存合理是什么意思？就是海南库存压力减轻，海南的房子已经脱离“白菜价”的时代了。

3、海南房价已经脱离“白菜价”时代

2018年，是海南省建省30周年。围绕“海南建设30周年”的话题，大家也展开了各种设想。例如“海南要成立自贸区”“海口要开放博彩”等等，2017年中，大量“中”字头和“国”字头公司在海南抢注营业范围包含“博弈竞技”等相关的公司，引发更多人的遐想。“海南自贸区方案已经上报”的报道更是刷爆朋友圈。

但是没过多久，海南省网信办工作人员就指出，这是谣言，不能传。

虽然如此，但大多数人还是对海南的未来十分看好，认为所有谣言都不应该是空穴来风，必然是有些苗头的。

果然，2018年9月24日，国务院关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案。

方案出台后，全国人都知道海南是块“香饽饽”，而早早就在海南买房的人更是欢欣鼓舞，因为在这份文件中，大家看见了海南未来发展的巨大潜力。

随着全球环境不断恶化，北方雾霾严重侵害人们的呼吸系统，而海南气候温暖，空气质量极优，逐渐成为北方老人的向往之地；自贸区的成立又吸引力大批年轻人才；随着海南经济发展，本地刚需群也在逐渐扩大。海南房产的需求，正逐渐增加。

当两个暂停不断深化、房源越来越少之后，想购房的人只能向周边转移。

所以三亚没房之后，乐东、陵水就开始涨价了；当海口没房之后，文昌、澄迈就开始涨价了。

人多了，硬件设施就得跟上，于是海文大桥、城市列车、万洋高速各个项目开始启动，意在将海南连成一片，建成更高效、更便捷的“开放岛”。硬件方面的进步又带动了周边市县的发展，将海南人口与资金逐渐推向更合理的分布。

而“两个暂停”又限制小户型的开发，这时，在海南买房就不仅仅要考虑单价了，还要考虑总价。

时至今日，海南小户型的房子已经很少了，对于想在海南定居养老却又顾虑经济情况的人来说，留下买房的时间不会太多。“两个暂停”一天不暂停，库存量就会不断减少。而目前来看，两个暂停，还在深化，还在继续。毕竟，对于海南来说，保护生态环境，比其它事情更重要的多。

海南发展潜力巨大，随着自贸港的建设，海南未来的购房门槛只会越来越高。海南不可能封岛，但是进入的门槛一定会越来越高