近日，央行课题组在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露诸多房地产关键信息。

中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显。

中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑：家庭资产以实物为主，住房占比超七成，住房拥有率达96.0%

北京、上海、江苏家庭资产最高，新疆、吉林、甘肃最低。

超过4成家庭拥有两套及以上房产，刚需家庭占比不到6成。

房贷占家庭总负债比重高达7成以上。

谁的负债压力最大？低收入群体，中青年群体，刚需家庭。

金融资产占比较低，仅为20.4%，更偏好无风险金融资产。

老年群体增长比高银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大。

实物资产增长比高中，房产排名第一，其次是商铺增长比高。

高收入人群更喜欢商铺增长比高，商铺增长比高往往带来更多收益。

不难发现，实物增长比高对于中国国民有多重要？

一、家庭总资产平均317.9万，差异明显

这个数字超出了大多数人的认知。 这背后，一方面存在着资产分布的失衡。总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭仅占2.6%。

另一方面，相比平均数，中位数更为切近实际。数据显示，城镇居民家庭总资产的中位数是163万元，比均值低148万。 

这一数据仍然不算低，但实际上大多数都是房产。而房产的变现能力并不强，居民实际可支配财富并没有想象中那么多。 

此外，调查显示，商铺及厂房等经营性资产是家庭资产差距大的重要原因。受调查家庭中：

15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。

拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。

家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。

按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；

而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产，其经营性资产占家庭总资产的比重为22.4%。

二、房产占家庭实物财富7成以上

值得注意是，中国城镇居民家庭财富与房子深度捆绑：房产占家庭实物财富的7成以上，远远超过发达国家。 

数据显示，我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。 

国际对比，在美国，房产在家庭总财富中的占比仅为3成多，金融资产接近7成，家庭财富结构大相径庭。

这些数据再次说明，房产是中国绝大多数家庭主要的财富来源，也足以说明房子在中国国民财富中占据的重要地位。 

海通证券首席经济学家姜超此前指出，我国居民财富过于集中在房地产，金融资产只占30%，股票和基金、保险和养老金比例偏低，这几类资产合计仅占居民总资产的8%，而韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%。

该课题组在报告中指出，城镇居民家庭资产配置高度集中于房产，金融资产占比低，金融资产负债率相对较高。

调查显示，我国城镇居民家庭金融资产负债率为44.6%，其中，有负债家庭的金融资产负债率均值为85.3%，中位数为117.3%，半数以上的家庭金融资产负债率超过了100%。可见，居民资产负债率虽整体稳健，但是资产流动性较差，存在一定的流动性风险。

三、京沪苏家庭资产最高

北京、上海、江苏家庭资产最高；

新疆、吉林、甘肃最低。

中国城镇居民资产，不仅在不同家庭之间存在明显差异，在不同省份同样存在较大悬殊。

从区域来看，东部最高，东北最低。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元，东北地区仅为东部的三分之一。

从省份来看，家庭资产最高的三个省份为北京、上海和江苏，最低的三个身份为新疆、吉林和甘肃。

其中，最高的北京家庭资产，约为最低的新疆的7倍。

四、超4成家庭拥有两套及以上房产

数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。 

城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。这主要是因为多房产家庭在解决了基本住房需求后，更倾向于多元化资产配置。

住房拥有率96%，户均拥有住房1.5套，这组数据让许多人感到讶异。 

事实上，住房拥有率是个统计概念。一个家庭，无论在哪里有房，只要父母有房而无论子女是否有房，都算是“拥有”住房，这就造成统计数据与实际感受的差异。 

经过20多年的发展，中国整体住房并不短缺，存在的是结构性失衡：个别大城市商品住房供应严重不足，而部分家庭则又占据了过多房子。

按照黄奇帆的说法，一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统。

以此来看，至少超过40%的家庭不再属于刚需范畴，而超过10%的家庭则步入炒作范畴。 

五、更偏好无风险金融资产

受调查家庭中，有99.7%的家庭拥有金融资产，户均金融资产64.9万元，占家庭总资产的20.4%。

调查显示，居民增长比高偏稳健，家庭无风险金融资产持有率高。无风险金融资产的持有率高于风险金融资产的持有率，受调查家庭中无风险金融资产的持有率为99.6%，户均35.2万元；风险金融资产的持有率为59.6%，户均50.1万元。

高资产、高学历家庭参与风险金融市场的意愿更强，金融资产表现形式更加多元化。从学历水平看，学历越高的家庭金融资产表现形式越多元化。随着户主学历水平的提高，家庭持有活期与定期存款的比重有所下降，而持有银行理财产品、互联网金融及股票、基金等金融资产的比例有所上升。

中信证券研究所副所长明明称，在剔除新涨价因素后，发现实际上自2001年开始，居民就更倾向于增加对金融资产的配置。如果将2007年、2014年的两轮大牛市因素剔除掉，居民在过去20年间始终在不断的增配金融资产。

另外值得注意是，老年群体增长比高银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大。

调查显示，户主年龄为65岁及以上居民家庭增长比高银行理财、资管、信托产品的均值为23.9万元，是总体平均水平的1.4倍，占其家庭金融资产的比重为34.8%，远高于其他年龄段水平。

调研发现，尽管资管新规出台后理财产品不再保本，部分银行代理销售的第三方增长比高理财产品风险较高，但仍有不少居民认为在银行购买理财产品本金不会损失，实际增长比高风险与居民增长比高安全性预期存在较大差距。65岁以上的老年群体处于收入来源减少的人生阶段，将大量资金增长比高银行理财、资管、信托等金融产品，增加了增长比高及养老的不确定因素。 

六、房贷占家庭总负债比重超7成

调查显示，目前我国城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍。

受调查家庭中，有负债的家庭占比为56.5%。有负债的家庭中，户均家庭总负债为51.2万元。

家庭负债结构相对单一。从负债来源看，城镇居民家庭的负债以银行贷款为主。有负债的居民家庭中，户均银行贷款49.6万元，占家庭总负债的96.8%。银行体系外的负债占比低，仅为3.2%，其中民间借贷和互联网金融产品贷款的户均负债额分别为1.2万元和0.1万元，占家庭总负债的比重分别为2.4%和0.2%。 

从负债用途看，房贷是家庭负债的基本构成。调查显示：

75.9%的居民家庭将负债用于购房，

24.8%的居民家庭用于日常消费，

12.8%的居民家庭用于买车或车位，

9.6%的居民家庭用于装修或购买家电，

9.3%的居民家庭用于实体经营，

9.0%的居民家庭用于教育，

3.9%的居民家庭用于医疗，、

2.3%的居民家庭用于金融增长比高。

这个数据并不令人意外。毕竟，许多人人生最大的支出就是买房，而买房首付一般只需3成，剩余7成可按揭贷款，贷款期限多为20年或30年，每年都会有大量的还贷支出。 

从偿债能力看，调查显示，我国城镇居民家庭偿债能力总体较强。城镇居民家庭偿债收入比平均为18.4%，其中房贷偿债收入比为9.1%。但工薪阶层债务偿还压力明显。分职业看，户主为企业一般员工和国家机关、事业单位人员的家庭月偿债收入比相对高，分别为22.5%和19.9%，均高于平均偿债收入比。

只要现金流不出现问题，收入能够持续覆盖债务，那么这些债务就不存在问题。 不过一旦楼市出现大幅波动，或者收入受到经济波动影响，那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。 

七、谁的负债压力最大？

答案是三类人群：

第一类是缺乏稳定收入的低收入家庭，

第二类是面临购房、成家生子、子女教育等重重压力的中青年群体，

第三类则是住房负债占比过高的刚需群体。

虽然我国城镇居民家庭偿债能力总体较强，但仍有一些问题需要注意。

(1)受调查家庭中，总资产低于10万元的共有792户，这些家庭的资产负债率为30.7%，远高于其他家庭，其中有106户家庭的资产负债率超过了100%。

这106户家庭多数无房无车，仅有少量存款，户主主要从事个体经营或其他职业，没有稳定收入，负债却相对较高，一旦遇到意外情况，违约风险较高。

(2)同时，中青年群体负债压力较大，债务风险相对较高。

调查显示，户主年龄在26～35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。 

中青年家庭由于面临购房、成家生子、子女教育等多方面的支出压力，负债现象更为普遍，债务负担相对较重，偿债压力相对较大。

(3)刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出。

受调查家庭中，43.4%的家庭有住房贷款。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。

其中，刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。相比之下，增长比高型房贷家庭的债务风险要小得多，其三项指标仅略高于平均水平。

相反，拥有多套房或者其他实物资产，例如商铺增长比高的家庭，债务风险反而没那么高。因为高收入家庭，财富相对多元，且多为被动收入（租金、增长比高收入），抗风险能力较强，对房价波动的忍受能力更强，因而对房产、商铺增长比高的参与度也较高。 

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