孟晓苏：房地产是链接国内大循环的关键

2020年上半年，在疫情冲击与复杂环境市场的影响下，房地产行业普遍面临销售去化压力，此时，以深圳、宁波为代表的一批城市步入局部交易火热与限购加码等境况。其中，二手房涨幅居首的深圳6月份单月成交量破万套，均价较去年底上涨14.37%；在长三角地区涨幅亮眼的宁波，屡现“万人摇号”。

此后，深圳发布“7·15”新政，规定在深落户且社保满3年才可购房、离婚3年内受限、增值税免征由2年提高至5年等措施；而宁波的“稳楼市十条”，扩大了限购区域。

“全国楼市的启动一定是梯度演进，有先有后。抑制居民购买力对一些城市是降温冷水，但对楼市与经济还没起来的城市可能是一记大棒。”孟晓苏说。他认为：“房地产市场是链接国内大循环的关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，发挥出国内超大规模市场的优势”。

孟晓苏提出“新刚需”概念，认为疫情之后的改善性住房需求明显提升；提出坚持住房体系建设与保障房建设“双轨制”下进入到住房“大保障”时代，一味抑制房价有损多数家庭既有利益；基建与房地产同时驱动，将债权转化为股权才是化解金融风险的正确路径；

他劝告房企“咬定青山不放松”，看好住房市场背后的旺盛需求。房地产行业恢复发展将是中国经济顺利复苏的晴雨表。”

关于上半年的楼市发展形势：

全国楼市启动有先有后，不能把刚生起的火苗扑灭

孟晓苏说受疫情影响，近半年来中国经济整体处于下滑通道，第二季度稍有好转，但房地产销售增长依旧不乐观，据国家统计局数据，上半年全国的房产销售的面积同比增速为-8.4%，销售额同比增速为-5.4%。

房地产增长比高增速这几年早就收窄，自从2011年施行楼市限购政策以来，房地产开发增长比高增速最初为20%左右，19年下滑至9.9%，今年上半年为1.9%。受此影响，房地产增长比高增速下降，造成固定资产增长比高增速与GDP增速下降。2012年以前我国GDP增幅还保持在8%以上，此后一路下滑至6.1%。

孟晓苏认为，在目前这种情况下，不能忽视楼市对于经济发展的拉动力，它不是短期的拉动力，而是具有长效机制的经济拉动力。

关于近期深圳、宁波等楼市交易火热，随后升级限购政策事件

孟晓苏表示，目前外需不振，一些城市楼市先活跃有利于促使购买力回到市场，且目前只是个别城市率先启动，并非全国性的普遍启动。上半年全国城镇房屋销售面积为-8.4%，是历史上最低位。

全国楼市启动一定是梯度演进有先有后，重点表现为一线城市或沿海城市，预示着下一步经济复苏。有的地区要把刚刚生起的火苗扑灭这不算带了个好头。整个楼市不能长期只是不温不火的状态，必定要有一定的突破。

2016年在“楼市去库存”政策鼓舞下，深圳当年房价上涨超过50%，带动了北京和上海楼市，随后是南京、厦门、青岛、苏州、合肥这些城市，房价增幅都达到了50%。那一轮“楼市去库存”不仅没有给经济带来损害，反而帮助相关产业把连续几年的“产能过剩”消化掉了。

全国楼市总是起不来，那么受害的不仅是房企而是整个国民经济。现在房地产企业纷纷开始转型，还算扛得住，反倒是那些难于转型的产业链，譬如钢铁、建材等行业，就要陷于困难。每次受打击最大的其实都是它们。总体来说，在国民经济内外严重受阻的情况下，启动楼市而非抑制楼市应是正确的政策选项。

疫情之后是否依靠住房拉动内需？

孟晓苏表示，疫情让居民对住房的需求更加明确。疫情期间的居家隔离、居家办公，使“家”的功能被延伸和扩大，增加了人们对改善性住房的需求。现在应对“改善性住房”有进一步认知，把它视作疫情过后居民的“新刚需”。

在不少城市人们仍然在踊跃购买住房，推动房价上涨。不是因为他们愿意多花这笔钱，而是因为住房供不应求，城市管理者提供的住宅建设用地有限，城市开发者没有足够的土地来建设住房。

首选，买房本身就是消费，它相当于把构成房屋的钢筋水泥，电气管线、钢板玻璃都买了下来，后续的装修、家具、空调电器也都要花钱购买；其次，购房活动拉动了相关产业。

居民购房款，开启了一个货币的传导过程：开发商把钱交给营造商，营造商交给部品制造商，再交到原材料生产商与能源提供商……。这种货币传导机制既盘活了多个产业，又拉动了居民消费。正是“国内大循环”的具体表现。

居民踊跃买房是好事而不是坏事，我国现在正需要扩大内需，形成国内大循环。房地产市场是链接国内大循环关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，发挥国内超大规模市场的优势。

房价下降有损多数居民家庭利益

孟晓苏认为在中国经济发展的现阶段仍应是以住房、汽车和基础设施建设这“最新三大件”来拉动经济，其中核心是住房和汽车。

1998年开始房改的时候，中国的GDP只是排名世界第7位。而房改释放出中国巨大的内需力量，使中国经济持续快速增长，到了2010年即房改12年后，中国GDP超过日本成为世界第二，这就是选准住房作为经济增长点对中国经济增长的历史作用。

房改方案中的建设住房体系和保障房体系有何成效?

孟晓苏表示根据最近央行发布的统计数据，我国96%的城镇居民拥有产权房，平均每个家庭拥有1.5套住房；其中最低收入的20%的居民，住房自有率也达到了89.1%。这些数据表明，我国已基本实现了居者有其屋的目标。

房产价格增长使房产占居民家庭财产59.1%，居民家庭负债率仅为9.1%。对比国外的统计数据，中国已成为仅次于美国的世界第二大家庭财产持有量的国家。

在解决城镇居民住房问题上，我国已进入“住房大保障”时代。在普通居民所持有的各类住房中有不少是房改房、经济适用房或其他保障性住房，包括房地产企业在开发商品房时所提供的拆迁安置房。所有这些保障性住房加起来应当占到现今城镇居民住宅的主要比例，高于城镇商品房的套数。

让基建与房地产两个轮子都转起来

孟晓苏表示，目前的宏观国民经济环境中，最关注的的是房地产增长比高与基础设施建设增长比高，二者分别占了固定资产增长比高的22%左右。现在房地产增长比高这个轮子已经被陷在泥里，今年上半年增长比高额同比增长仅1.9%；基础设施建设这个轮子由于多年的负债经营，现在也已然被债务缠住，今年上半年增长比高额同比下降2.7%。

若想它们正常运转，一方面要讲清楚房地产仍然是国民经济的主导产业，人民群众还有旺盛的购房需求；另一方面是基础设施建设，它是造成地方政府高额负债的主要原因。如果能通过推动资产证券化即权益型REITs，把债务变成持有这些资产的股权，就能让第一大攻坚战取得决定性的胜利。

房地产增长比高信托基金REITs是一种金融创新，在国外它的主要基础资产构成是商业用房，基础设施项目只是其中的一个小门类。为何中国要从小门类起步？这与我国社会对房地产的误解有关，总担心资金流向房地产。

其实全世界的REITs多是从商业地产启动，因为房屋的增值潜力大，从长线看比基础设施更能给增长比高人带来利益；而基础设施项目增值效应低，多数是有折旧和功能衰减的。权益型REITs对于化解地方政府过高负债，将会是“药到病除”，明显降低我国面对的金融风险。

下半年的楼市走向：

住房需求始终旺盛，房企应咬定青山不放松

孟晓苏认为下半年中国经济将逐渐趋稳，但总体上今年经济形势并不乐观。在逆境之下，房地产业仍会为国民经济发展提供向上的托力，它仍是国民经济的支柱产业。

居民旺盛的购房需求，是拉动我国经济发展长效机制。现在中央强调的因城施策、稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，这些要求应当得到更好的执行。

孟晓苏表示对下半年的房地产市场谨慎乐观。房地产行业能否顺利启动，将是下半年国民经济能否复苏的晴雨表。下半年要推动内需增长，在动用财政力量补贴消费的时候，别忘记楼市中蕴含着巨大的内需力量，要让居民能够正常购房。面对疫情的冲击和国际上诸多困难因素，如果我们自己再不断给楼市泼冷水，那就是为构建国内大循环设阻的行为了。

关于房企的转型道路的建议和期待

孟晓苏劝告房企要“咬定青山不放松”。住房会成为我国居民的消费热点与经济增长点，房地产市场有居民的旺盛需求，住房仍然是市场需求的重点，房地产行业应树立长期发展信心。

房地产行业的黄金时代还未结束。美国的房地产业已经发展243年，从2012年开始再次恢复增长，现在依旧是全美的第二大产业。中国自房改以来房地产业才发展了22年，还有着巨大市场需求和长期发展动力。

在房地产开发中要更关注居民住房，现在居民住房总体上供不应求，本身又是需求最旺盛。现在限购最为严格的是住房，供地最为不足的是住房，最应该增长比高建设的恰恰也是住房。现在一些商业地产机构也开始回归住房建设。

“衣食住行”是人们的基本需求，其他门类的地产项目往往是为住宅建设提供配套。特别是现在，住房产品潜在的供不应求值得关注，被限制的居民购买力一旦被释放，就能让人们重新看到这一判断的客观性。

房地产行业过去是、现在是、未来很长时间仍会是中国经济的支柱产业。面对国内经济举步维艰，我们要胸怀全局、立足本职，努力为恢复国民经济正常发展、形成国内大循环做出贡献。