楼市，基本上和我们每个人都有关，而非一个人，它和我们息息相关，而又显得关系不是那么大。

从两方面来说，息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租，毕竟衣食住行是我们人生存的主要前提；关系不大是因为大部分人一生只和这个市场保持几次关系，当然假如你的职业就是和楼市相关的，那就除外。

就是在这种普通人若近若离的过程中，形成了很多似是而非的观念，不少人把他们当成了常识。

下面，我们来聊聊这所谓的常识。

01

常识是被大多数人所认同的知识，同时也是市场大多数人的共识，从这个层面来说，可以分为两种来考虑。

一类是达成共识的，例如货币放水导致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。

另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、房价越低越好vs房价越高越好。

好了，问题抛出来了，我们现在来问问，究竟那个对了，那个错了？

答案当然很肯定，你看看你是不是回答的是：全错！

楼市上涨怎么是看货币放水

不一定只有二手房才有价值

房地产行业不行楼市有可能会更好；

楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。

注意，看待事情，远远不能一概而论，这很可怕，往往让你丧失机会。

这篇文章我们就简单的剖析下两个问题。

02

首先说下货币放水，楼市上涨的问题。所有人都认为货币放水所以楼市就会上涨。真是个具有广泛人气基础的常识啊。

但请我们大家想一想，有几个问题可以造成质疑。

如果货币放水造成楼市上涨，那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少？

同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少？

同一区域为什么有的楼盘涨得多，有的楼盘涨得少？

同一楼盘为什么有的户型涨得多，有的户型涨得少？

另外，既然同是放水，为什么不是全国齐涨齐跌？

如果是水流有先后造成的，为什么不是一线涨完二线涨，二线涨完三线涨？

为什么住宅涨，公寓和商铺不涨？

相信这几个问题抛出来，会有人傻眼，假如放水楼价上涨，那买楼盘我们多贷款就行了，那技术性何在？

我们话术科学点，可以这样下个结论。

货币放水并不是导致楼市上涨的唯一原因，甚至不是主要原因。

而真实的发生在你身边的现象是，楼市是有水也涨，无水也涨。是不是？

因为经济学原理，供求关系才是第一位，而影响供求关系的主要因素是城市与片区的建设、人口的聚集、消费者偏好变化三个方面。

不动产是城市的指标，而住宅优劣高下，水平如何，则反映了城市的经济价值，你拿广州和铁岭比一下就知道了。

03

住宅的增长比高价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入，商业、交通、医疗、学校、公共设施这些配套，以及产业升级，也可以说，你增长比高的，主要就是那个城市片区的城市价值。

随着你的不断投入、配套不断更新就会导致此地的住宅越来越有价值，这就叫提升地价。当一处地价越来越贵，那么吸引的人群来此居住需求就越来越贵，这就形成了楼市的竞争，此其一。

当一个地方，产业规格越高，买家就越有钱，越有钱就会拿出更多的钱去购买住宅，但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快，那么这楼市就涨了。这就是涨价，此其二。

当买家因为家庭变化、居住功能需求、于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手，而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销，这是其三。

这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因，这些方面是叠加的，不是单独的。现在终于知道了吧。

04

当然，还有一种说法，就是性价比。

当好房子非常贵，很多人买不起或者不愿意买，中等的房子就会变得抢手，当中等的房子越来越贵，差的房子慢慢也会非常抢手，城市、区域也是一样。

假设有一个小岛，货币从来不超发。岛东和岛西都有房子，两地房子之和刚好满足全岛人居住，岛东和岛西房子各占50%，但是岛东不断投入人力建设、创造就业岗位、岛西则任其荒芜。

在可以自由交易的情况下，岛东和岛西的房子是一个价格吗，这一点有眼光的人大概会做一样的选择。

岛东的房子会不会上涨呢？大概率的情况是即使不增发货币，也会出现岛东的“无水也会涨”这太肯定了，因为地价涨幅肯定比其他地方要快。

那么如果岛上大水漫灌、货币分别增加一倍和增加十倍呢？会缩小还是会增大岛东岛西房价的差距呢？

答案是肯定的，所以，岛东估计很大几率会陷入，有水也不涨价。

综上分析，大水漫灌已经不能指导未来分化的中国楼市。

05

下面再说一个有争论的常识，全款买房好vs贷款买房好。

有很多小白不愿意贷款，心疼贷款所支付的利息。于是认为全款买房才是对的。

而增长比高人则嘲笑小白不懂，资金是有时间价值的，贷款买房更好，甚至有增长比高人非贷款不买房，只要是全款就认为毫无价值。

首先说全款买房的问题，一是攒钱速度跟不上楼市上涨，如果要强求攒够钱再买，或者攒够首付再买，那么很多人这一生可能都要错失楼市，因为普通人赚钱速度的确是不如楼市上涨速度。

所以贷款是解决上车的一个至关重要的方法，在确保还款能力的情况下，将未来的资金挪到今天，是非常必要。

其次，资金是有时间价值的。

在一个正常发展（也就是非通缩）的社会，当下的100万在未来会变得更加值钱，尤其在楼市上涨超越通胀的城市、区域，尽可能多的买资产才是确保财富不缩水的重要方法。

房价3万一平米，当下的100万加上未来的200万买100平米，要比今天的100万买33平米在未来获得的财富多得多。

而房贷真的是大多数人能获得的利息最低的、金额最大的、时限最长的贷款，一定要充分利用，只要还得起，贷得越多、越久越好。

多说一句，也是因为这个原理，增长比高人更愿意选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。

虽然后者看上去利息更少、更划算，考虑到资金的时间价值，等额本息才是最佳的还款模式。

第三， 全款买房还有一个小的弊端，强制储蓄的作用没有了。

有的人买到了人生最大的大件商品，身无负债，强烈的幸福感和成功感让自己过早的开始放纵消费、享受人生，自此，你和那些贷款买房人的人生开始拉开差距。

说到这，贷款买房者仿佛找了知音，实际上我想说的是，非贷不买的人也是错误的。

如果说，某某地方的房子不能贷款，而另外一个地方可以贷款，是不是买可以贷款的更佳？而其实可以贷款的这个地方毫无价值。

这就是典型的本末倒置。任何增长比高品赚的都是上涨的钱，任何增长比高品都是增长比高价值的兑现导致盈利，而贷款不过是一种催化剂，是加速并放大的获取利润的能力，却不是增长比高的根本，这一点我们需要搞清楚，搞明白。

如果增长比高者买的是毫无价值而不涨的增长比高品，那么贷款就会大大增加成本，因为很简单。

说的直白点，你在亏损，贷款越多，你亏的越厉害。

06

所以，我们再老生常谈一次，告诉大家：我们要判断好这些常识。

但是增长比高人也要明白很多常识并不是通常的知识，而是通常的误识，只有经过专业分析证明了的常识才是真正的常识。

不是么？

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④古滇·未来城

古滇繁华生活中心 国际教育康养大城

古滇未来城，位于滇池东南岸，雄踞古滇核心区，

总占地1170余亩，总建筑面积达166万㎡，

容积率2.0，绿化率45%，

是集旅游度假、休闲娱乐、医疗养老、文创教育、

主题商业、生态宜居于一体的环滇池

大型文化旅游教育康养新城邦。

雄踞大古滇世界级文化旅游配套圈核心

古滇未来城，雄踞古滇配套圈核心，总占地1170余亩，

除了共享古滇丰富的旅游配套资源外，项目自身亦是集

医疗养老、休闲娱乐、旅游度假、文创教育、

主题商业、商务会展、生态宜居

于一体的环滇池大型文化旅游康养生态新城。

一期正大光明系：项目整体占地约87亩，容积率1.49，

总建筑面积约13.8万方；

正大光明滇池海景房，户型面积88-160㎡，

整体绿地率40%。

二期大眼睛、小魔墅系：项目整体占地80亩，容积率2.4，

总建筑面积约18.4万方；整体绿地率35%。

二期项目产品系分为大眼睛系（高层）

小魔墅系（公寓）天地墅系（叠墅）组成。

目前主力推售产品为小魔墅产品，建筑面积约43㎡，

4.5米挑高LOFT公寓，

总价38万，日供70元起即可购买

古滇文旅片首个区最具增长比高型公寓产品。

A户型： 挑高客厅，尽显轻奢格调生活品味及空间

B户型：两房设计更加动静分区，增加实用性

⑤清凤·黄金海岸

位于海口西龙波湾鳌头，地理位置优越，

拥有1桥2机场4环线的立体交通网，

高速、高铁、滨海快速、国道均在咫尺，

左拥右抱海口省会生活圈、海口西度假天堂；

吃喝玩乐购，纵享黄金度假。

项目总占地千亩，

目前区域内单盘面积最大的项目，

东瞰琼州海峡，西揽文澜江，北临临高角风景区，

独享700亩滨海公园，“江海入画，公园为家”。

洋房采用层层退台设计，户户观海的居住体验，

户户双阳台设计，3.3-3.5米景观阳台，

270°环幕视野，全落地窗及转角窗设计，

营造一线海景王国的最佳旅游度假居住体验。