海南进入“全岛封关”时代，海南楼市的未来会怎样？

10月26日，海南公布了《海南自由贸易港制度集成创新行动方案（2020-2022年）》，这个行动方案提供了18条未来2年海南重大行动目标。

这些行动目标主要涉及到六大要素在海南自贸港的开放自由化：贸易自由、增长比高自由、跨境资金自由、人员往来自由、运输自由及数据自由。

这个行动方案其实释放了一个强烈的信号：海南的“全岛封关”时代即将到来。

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对标港澳 

海南将是全国第三个“境内关外”地区 

海南行动方案中提及“要分步骤，分阶段建立适应全岛封关运作的监管制度体系”，我们认为这是海南释放出即将“全岛封关”的强烈信号。

这个时间点，可能锁定在2023年。

“全岛封关”就是国家已经把海南划定为“境内关外”地区，海南在国境之内，却在海关之外。

而目前中国能够实现“境内关外”的地区，仅有香港澳门两地，他们的共同特征就是“零关税，低税率以及高度国际化自由化”。

所以海南不仅零关税+低税收优惠，同时贸易、增长比高、资金、运输、人员往来、互联网数据等全部对外开放，整套经济管理制度全面对标港澳。

“全岛封关”之后，海南将“管住二线，放开一线”：

以后从内地去海南，会有一道类似于当年深圳和珠海“二线关”的海关。

而从国外入境的“一线关”则对外国人，外企，全球资金，全球货物全部开放，实现全球贸易的自由化。

所以全球成功的自由贸易港，核心特征就是高度的自由化和国际化，独立立法区，行政管制少，超低税率，资金和人员完全自由流动。

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“全岛封关”时代 

海南将会享受四大发展红利 

“全岛封关”以后，海南自贸港的发展将会有重大变化。

我们认为，核心是将会实现四大自由化的发展红利：

第一，海南将会成为一个人民币完全可自由兑换之岛。

海南行动方案中提及“要分步骤，分阶段推进完全可自由兑换，实现跨境资金自由便利流动”，这句话表明海南将来肯定是一个人民币可自由兑换的地区，资金可以在全球范围内自由出入。

目前在中国，能够做到这一点的，也仅有港澳两地。

人民币可自由兑换及资金自由往来，将会让大量的贸易企业进入海南，只要你想从事海外增长比高、海外贸易业务，资金自由化是非常关键的条件。

“全岛封关”后，海南如果能够实现人民币可自由兑换，爆发在即。

第二，海南会成为全岛“互联网信息自由”的开放之岛。

在本次的行动方案中提到“扩大增值电信业务、数据跨境传输等领域开放”，这是不是意味着海南在“全岛封关”以后，互联网全球化开放格局会形成呢？

我们认为这是有可能的。

6月份中央公布的《海南自由贸易港建设总体方案》中，就有“开展国际互联网数据交互试点，建设国际海底光缆及登陆点，设立国际通信出入口局”的说法。

目前有消息透露，未来海南会拉一条海底光缆连接香港，直接进入香港的国际互联网信息，海南将会在港澳之后，成为中国第三个全域互联网开放的地区。

第三，海南会成为外国人、外资、外企、外国货物的自由往来之岛。

自由贸易港的关键是“自由”，尤其是提供对全球各国的人员、资金、货物全方位自由往来的便利。

“全面完善人员出入境、工作、停居留便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，同时也要让中国人及中国企业能够更加自由的出海。

海南目前已经针对59个国家的旅游团执行了免签，未来还要针对外国个人执行自由申请落地签，这个政策就跟香港澳门完全一样了。

只要你有一张护照，就可以申请自由进入海南。

第四，海南将会成为中国未来的“离岸贸易中心”之岛。

本次方案中明确提到“推进区域性离岸新型国际贸易中心建设”，也就是说海南未来也是中国三大离岸贸易中心之一。

什么是“离岸贸易”？

以海南为例，一家跨国公司从越南采购原材料，送到深圳去加工，最后把产品卖到美国。这期间所有货物物流不经过海南，但是合同订单、资金收付、航运物流、保险、贸易融资等都通过设在海南的离岸公司进行。

这就是海南拥有低税率、零关税、资金自由往来的优势决定的，由海南来承担离岸贸易中心，可以大幅度降低税收，方便资金往来结算。

目前香港也是中国主要的离岸贸易中心，离岸贸易中心一般都会聚集大量的贸易结算资金，所以也是区域级的金融中心。

一旦海南成为离岸贸易中心，将会聚集大量的国际贸易公司。

综上所述，在“全岛封关”时代，海南至少会迎来四大政策红利：资金自由往来+互联网全球开放+人员自由进出+离岸贸易金融中心。

这四大红利，意味着海南已经是中国对外开放的最前沿。

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“全岛封关”时代  

海南楼市的稀缺时代 

海南的“全岛封关”，是海南产业全面转型的标志。海南产业的发展将全面转向制造贸易、高新技术产业及金融服务业。

这种产业转型将对海南楼市产生三大影响：

第一，海南供地将会明显减少，尤其是一线海景房，稀缺增强 。

2019年海南就已经公布了《海南省产业准入禁止限制目录 (2019年版)》，里面明确提到“四大禁止”：

禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店；

禁止生态保护红线区内建设商品房；

禁止利用一线海岸带、新批填海土地建设商品住宅；

禁止五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

我们判断海南在未来相当长一段时间，土地资源主要用于产业开发，对于房地产开发还会严格禁止，尤其是一线海景房。

所以在“全岛封关”时代，是属于海南楼市的“海景房稀缺”时代。

第二，从“旅居”型地产向“复合”型地产转型，海南购房需求全面多样化。

单纯的旅游地产，通常被认为不是最好的增长比高产品，因为缺乏产业支撑，购买需求不稳定，所以房价比较容易波动。

海南进入“全岛封关”后，旅居性地产属性将逐渐向“旅居+自住”的复合型地产全面转型，对于海南的房价是有利的。

从旅居，养老居，再到医疗居住，工作居住，海南楼市的需求逐渐走向复合化，多样化。

第三，从东线向西线蔓延，海南房价逐渐“全岛同城化”。

在过去相当长时间里，海南东线城市房价明显高于西线，这是海南以旅游业为核心发展的结果：东线城市的旅游业基础太强了。

未来随着海南产业的全面转型，大量的贸易服务业将布局在西线城市，比如这次就确定西线城市儋州洋浦港为“离岸贸易中心试点区”。

还有海南的重点十一个产业园区分布，也主要集中在西线城市：西线负责产业挣钱，东线负责度假休闲，成了未来海南发展的主要格局。

西线城市的产业崛起，意味着海南未来的发展将逐渐从东线向西线转移，从而实现房价的“全岛同城化”，拉近了海南东西线房价的差距。

海南的崛起，是一个时代的选择。

就像1980年，面临全面改革的艰巨任务，历史选择了深圳。2020年，面临重新引导全球化，打开经济外循环的艰巨局面，时代选择了海南。

所以增长比高海南，你就选择了增长比高这个时代。