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8月31日,国常会定调：推进稳经济一揽子政策发挥效能，加快扩大有效需求，降低制度性交易成本的措施，持续为市场主体减负激活力，巩固经济恢复基础。从具体的工作安排来看，又提出了八项强有力的措施。在这些措施中，与大家关联度更直接且紧密的就是大消费、大工程了，这将成为近期推进的重点方向。中央政治局会议首次由多地政府牵头联合地方AMC、地方国企等国有资本，共同成立房地产纾困基金。
多地设立房地产纾困基金
据中国指数研究院统计，今年以来，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市纷纷设立纾困基金，稳定房地产市场发展。
以郑州为例，今年8月5日，《郑州房地产纾困基金设立与运营方案》正式发布。根据方案内容，郑州房地产纾困基金遵循“政府主导、多层次参与、市场化行动”的原则，暂定规模为100亿元的专项纾困基金。
专项纾困基金重点引导和鼓励中央企业、省属国企等社会资本和市、区国有投融资公司等主体通过AA方式参与盘活城市市场未来销售收入导向和合法化，将通过回收的资金分配给困难房企的问题房地产项目，缓解房企短期资金流动性困难，解决社会对停工、按月还房贷的担忧。
目前，郑州基金第一个纾困项目已经实施。据悉，由郑州国家中心城市产业发展基金有限公司作为母基金设立的郑州房地产纾困基金牵头，郑州房地产集团有限公司参与。
以南宁为例，据南宁日报报道，广西壮族自治区南宁市设立了南宁稳定房地产基金， 一期基金为30亿元。第一笔投资已于 8 月 18 日支付，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。
中国指数研究院报告指出，当前房地产企业风险事件时有发生，涉及的问题项目数量多且分布广泛，给市场和民生带来较大风险。“保交楼，保民生，保稳定”已成为房地产市场管理风险的首要信条。因此，并购风险高的项目成为主要手段。
从市场反应程度和并购过程来看，大致可以分为两个阶段。第一阶段是今年上半年，重点是有针对性地放宽并购资金，而一些房地产公司实际上已经在项目层面进行了并购。第二阶段将在下半年启动，主要以纾困资金的形式，助力风险缓释。
中国手指研究院企业部研究负责人刘水指出，今年7月28日，中央政治局再度提出“保交楼，稳民生”。目前，一些地方政府正在积极采取措施，如郑州、南宁与地方AMC、地方国企等共同设立房地产纾困基金，通过对以少为多”的问题地产、项目并购等方式，利用多方资金各方并在恢复行业流动性方面发挥作用。
中指研究院提到，纾困基金在设立形式、设立目的等方面具有明显的特点。
一是资金快速高效。二是目的明确。“保交楼，保民生”是设立纾困基金的根本宗旨。项目并购解决问题建筑，引导多方资金逐步消化风险项目。三是事半功倍，发挥资本杠杆作用。与目前风险企业的杠杆规模相比，纾困基金的规模并不大，但起到了主导作用。例如，郑州纾困基金项目最终投资的上限为12%，杠杆率约为市值的8倍。四是对有风险的项目要有选择性。目前，问题项目组合较大，资金能力有限，投资的主要目标是可以产生收入的有价值的项目。
中国指数研究院认为，在短期内，纾困基金通过推动风险项目的并购来解决项目层面的风险问题；从长远来看，纾困基金最重要的作用是通过与市场联动盘活项目后，为相关房企注入流动性。公司可以将现金回注到其他项目，从而盘活集团的整体流动性。在地方资金推动地方项目逐步解困的同时，风险敞口企业也有望复苏，为行业的回稳发挥支撑作用。
“市场已经筑底但恢复缓慢”
从房地产销售来看，目前的房地产市场销售很可能已经触底。
8 月 31 日，万科召开 2022 年中期业绩发布会。万科CEO于亮在6月份的股东大会上重申了自己的评价：短期来看，市场已经触底，但复苏是一个缓慢而温和的过程。他认为，市场萎缩太多，反而会积聚自修复的动能，要相信人民的力量，持续改善人居条件，让生活更美好。
8月29日，美的地产管理层也判断，这是一个市场持续筑底、恢复信心的过程。预计今年第四季度市场将逐步恢复。
报告显示，2022年8月房地产企业将不发行境外债券，仅发行信用债融资，发行规模将继续呈现同比下降趋势。其中，信用债发行规模281.49亿元，比去年7月的494.15亿元下降43.03%。融资成本方面，信用债融资成本小幅上升，信用债平均利率为3.37%，比上月上升0.08个百分点。
中国指数研究院指出，8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，要进一步宣传信贷市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本。同时，允许地方“一城一策”政策灵活运用信贷等政策，充分支持刚需改善的住房需求。预计随着各项利好指引的出台，房地产市场将加速复苏进程，对市场和投资者的传导周期将相应缩短。
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